租赁的房子被法院拍卖了怎么办?

发布于 2020-03-02 16:40:15

租赁的房子被法院拍卖了怎么办?如何维权?有哪些需要注意的地方?

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承租人租赁并已经占有的房屋,承租人有权在租赁合同约定的日期之前,仍然合法使用该房屋而避免向受让人移交。

1.  法理基础
《异议复议规定》第31条规定:“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通,以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的,对其提出的阻止移交占有的请求,人民法院不予支持。”
另,《合同法》第229条也有规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”
2、排除执行的具体内容是“向受让人移交占有”,而不是不得带租拍卖
根据前文提到的《异议复议规定》第31条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款规定:“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭……。”即便案外人和被执行人之间真的存在合法有效的租赁关系,且租赁合同签订于法院查封之前,且案外人实际在占有使用标的房屋的,法院也可以采取带租拍卖的方式拍卖标的房屋,承租人可以继续租赁标的房屋至其与被执行人的租赁合同期限届满。 
3、申请执行人享有抵押权的情形
根据《担保法司法解释》第66条第一款规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。”和《物权法》第190条规定:“……抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”,如果申请执行人的抵押权设立于租赁合同签订之前,则承租人无权排除抵押权人的执行,法院可以在拍卖标的房屋之前清房,不带租拍卖。
4.举证责任分配
《民事诉讼法》第六十四条规定:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。” 承租人需履行,其于法院查封前已经签订了房屋租赁合同,并且已经占有该房屋,这两项事实的证明责任。
(1)租赁合同签订于法院查封之前
 如果承租合同存在倒签的可能性,且无法鉴定出租赁合同具体的签署日期,就需要承租人提交一些合同签订的相关证据证明该租赁合同签署于法院查封之前。相关证据一般有:支付租金的凭证,租赁合同备份等。 
承租人如果是公司,一般会以租赁物为地址申请营业执照等执照,如果该营业执照办理的时间早于法院查封的时间一般可以说明承租人与被出租人签订租赁合同的时间早于查封的时间。
(2)法院查封之前已占有使用该不动产
对此,比较常规的证据是:物业费支付凭证、水电费支付凭证、装修标的房屋的相关凭证、相关证人证言。

部分观点参考:“合同效力实务研究”微信公众号

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