中介“吃差价”对二手房买卖合同的影响

发布于 2020-03-26 14:57:36

买卖二手房,往往涉及到价格评估、银行贷款、缴税过户等问题,这些问题由于其专业度、复杂性,又往往需要中介来进行干涉。 
但是,个别中介机构或工作人员会利用买卖双方信息不对称,预先对房主压低出售价,然后托人或自己将房屋低价购入,其间寻找新的买主,抬高市场行情最后再高价转出,这一过程的差价多达几万乃至十几万。在这种情形下所签订的房屋买卖合同,从我国《合同法》的规定及合同法原理来看,只要双方在签约时合同主体具有完全民事行为能力,意思表示真实,合同内容并未违反法律、行政法规的效力性的禁止性规定,房屋买卖合同即有效。
但通过检索案例发现,在某些特定情况下,出卖人或买受人是有权主张房屋买卖合同不成立,无效或者可撤销的。
 
一、合同不成立
中介利用具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势,与出卖人签订房屋买卖合同,再加价转卖给真实买受人从中牟利,损害了实际买卖双方的缔约选择权,签订合同并非其真实意思表示,房屋买卖合同依法不成立。
二、合同可撤销
中介利用具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势,与出卖人签订房屋买卖合同,再加价转卖给真实买受人从中牟利,损害了实际买卖双方的缔约选择权,签订合同并非其真实意思表示,房屋买卖合同依法不成立。
三、合同无效
情形一:中介为获取非正常的利益,通过全权委托公证和签订房地产买卖合同等合法形式,使房屋物权发生变动,获取非正常的利益,损害了出卖人的利益,属于以合法的形式掩盖非法目的,签订的房屋买卖合同应属无效。
情形二:中介利用会员身份抬高涉案房屋的价格,存有明显“炒房”的故意,违反了国家的房地产调控政策,损害了社会公共利益;同时,也与我国中央经济工作会议提出“房子是用来住不是用来炒”的精神相违背,法律应当不予保护。
 
因此,出卖人或买受人在一定条件下有权主张房屋买卖合同不成立,无效或者可撤销,但是仍然承担较为严格的举证责任。
“与其使之无效,不如使之有效”,是合同解释的一项基本原则。对于买卖双方而言,其实他们最为关心的是房屋售价,即使出卖人或买受人有可能不知晓对方的中介身份,但是这丝毫不影响出卖人对房屋的要价。所以,一般来说,出卖人卖房,相对人买房,双方就价格达成一致,合同就成立并生效。如果证明合同双方并非是在自愿、平等条件下或协商一致的交易价格下完成房屋交易,就可以推翻房屋买卖合同成立、有效、可履行的目的。